פיתוח ללא פיתוח: מסע בעקבות שטחי ציבור בשכונת רוממה

 שטח ציבורי פתוח בשכונת רוממה - התכנית ייעדה שטח ירוק לטובת התושבים, בפועל צומת אספלט

שגיא גנות הוא סטודנט לתואר שני בגיאוגרפיה ובתכנון ערים באוניברסיטה העברית. הוא עובד כיועץ לחבר הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, וכן מסייע לצוות תוכנית המתאר אשקלון 2035.

 

בבוקר שישי אביבי (לפחות ביחס לירושלים בדצמבר), יצאתי עם קבוצה של עשרה אנשי מקצוע וסטודנטים בתחומי האדריכלות והתכנון לסיור הראשון במסגרת סדרת סיורי שישי של הקליניקה האורבנית, בנושא מימוש שטחי ציבור בשכונת רוממה. מסיור שנמשך ארבע שעות בלבד יצאנו רובנו בעיקר עם בלבול ותחושה שיש לנו עוד הרבה מה ללמוד. מהמורכבות החברתית, הפוליטית והבירוקרטית של התחדשות עירונית, דרך הניואנסים העדינים המלווים את עבודת התכנון ושיתוף הציבור בשכונה חרדית, ועד לשאלות על התנהלות מערך התכנון ברמה הפוליטית והבירוקרטית, נדמה שהסיור העלה לא פחות שאלות מתשובות.

התחושה שמדובר בעיר אחרת התחילה עוד לפני שהגעתי למינהל הקהילתי רוממה ברחוב זכרון יעקב. זו הפעם הראשונה מזה שנים בירושלים שהצטרכתי להגיע למקום שאין אליו אוטובוס ישיר ממרכז העיר (וסליחה על... מה ההפך מפרובינציאליות?) הבעיה היא שהעיר האחרת הזו עדיין מנוהלת מכיכר ספרא (ועל כך בהמשך). את פנינו קיבלו במינהל הקהילתי הדס וייס, העובדת הקהילתית; נועם סגל, יו"ר הועדה הפיזית במינהל; ויונתן הימן, המתכנן האורבני. לאחר סרט קצר שהופק במינהל והציג בפנינו את השכונה ומצוקותיה, יצאנו לדרך.

שכונת רוממה מורכבת בחלקה מבנייני מגורים, רובם בני 3-4 קומות, בהם מתגוררת בעיקר אוכלוסיה חרדית, ומאזור שהכיל בעבר מבני תעשייה ומלאכה נמוכים יחסית (כולל מוסך שהציל אותי פעם ממקרה אקוטי של חברה דומעת). עם עליות המחירים בשנים האחרונות, ברור היה שאזורי התעשייה, על קרבתם למרכז העיר, יהפכו במהרה לקרקע מבוקשת שתיחטף על ידי יזמים. לאחר שאושרו מספר תב"עות באופן נקודתי, ומתוך הבנה של הצורך בתכנון כולל לשכונה שעתידה להתפתח בקצב מואץ, אושרה ב-2006 בהליך מזורז תוכנית אב חלקית (ללא תוקף סטטוטורי) לשכונה, שנועדה להסדיר את פיתוח האזור והסבת אזורי התעשייה לשימוש מגורים. בעיה מהותית אחת הייתה ברורה לכותבי התוכנית: השטח התעשייתי היה רובו ככולו בבעלות פרטית, ולא נותרו בו עתודות קרקע משמעותיות לצורך הקמת מבני ציבור ופיתוח שצ"פים (שטחי ציבור פתוחים). התוכנית אושרה כשהיא מקצה לשצ"פים כחצי מהתקן המקובל לנפש. אולם גם המכסה המצומצמת הזאת נותרה בחלקה הגדול על הנייר, כפי שנראה בהמשך.

תנופת דיור, אבל איפה הציבור?

כצפוי, היזמים אכן באו, והצמיחו יער של מגדלים שהולך וצומח בלב רוממה. תושבי השכונה נוהגים לציין באירוניה את העובדה שרוב הפרויקטים החדשים באזור מתחילים במילה "גני", בעוד שבפועל מדובר במונומנטים עשויי בטון ואבן שהירוק הוא מהם והלאה. כאן, בסמוך ללב ההיסטורי של אחת הערים ה"עירוניות" בישראל, נבנו מגדלים מונוליתיים ומונוטוניים כמו באחרון הפרברים. תהליכי הבניה יוצרים מפגעים בטיחותיים וסביבתיים עבור תושבי השכונה. העירייה טוענת שמדובר במטרד זמני, אולם בהנחה שהפרויקטים לא נבנים כולם באותו זמן, ה"זמניות" הזו יכולה להימשך עשר שנים או יותר. בינתיים, אין מעברי חציה מספיקים, יש רעש ולכלוך, לא ברור עד כמה מטופל הזיהום שהשאירו אחריהם מפעלי התעשייה ולא נראה כי הקמת המגדלים האלו מיתרגמת בינתיים לשיפור איכות חייהם של תושבי השכונה. העומס על התשתיות הפיזיות והציבוריות גדל בעקבות הוספת מאות יחידות דיור, אולם גם המענה המצומצם שביקשה תוכנית האב לתת מומש באופן חלקי ובקושי רב. "פיתוח ללא פיתוח" תיאר זאת יו"ר הועדה הפיזית, נועם סגל.

אז אם כל הפיתוח הזה לא מיטיב עם תושבי השכונה, מי מרוויח ממנו? די ברור שקהל היעד לדירות ארבעה חדרים שעולות 2 מיליון ש"ח בשכונה חרדית מקומית הוא מצומצם למדי. כתוצאה מכך, משכו הפרויקטים החדשים בעיקר אוכלוסיה של תושבי חוץ – בין אם רוכשי דירות נופש ובין אם תלמידי ישיבות שחוזרים לארצם לאחר מספר שנים ואינם מתערים בשכונה. ואם זה לא היה מספיק, הפרויקטים החדשים נבנו עם מספר חניות התואם את התקן, אך גבוה מדי לצרכי התושבים. בסופו של דבר נמצא פתרון לחלק מהחניות הנטושות, המבזבזות שטח ומגדילות את עלות הבניה: הן הפכו לדירות מגורים מאולתרות. "העובדה שנעשה שימוש בחניונים למגורים מוכיחה יותר מכל דבר אחר את הצורך בדירות קטנות וזולות באזור", ציינה אחת ממשתתפות הסיור.

התיאוריה והפרקטיקה: "לא חותמים נגד תורה"

מתוך אינספור הסיפורים ששמענו במהלך הסיור, שניים ממחישים במיוחד את הדרך שבה גם השאיפה הצנועה של תוכנית האב לחזק את התשתית הציבורית בשכונה נותרה במידה רבה על הנייר. הנקודה הראשונה בסיור הייתה אזור שסומן בתוכנית האב כשצ"פ המשמעותי ביותר בשכונה. במקום זאת, קידם את פנינו השילוש הקדוש הבא: מגדל מגורים שבלוני, מוסך מתפורר שעודנו נושא בגאון את סמל חברת טויוטה, והמרכז העירוני של עמותת על"ה (עמותה לטיפול בילדים ובני נוער הסובלים מפיגור שכלי ונכויות). כך שגם מתוך המכסה המצומצמת של שטחים עבור מבני ציבור שהוקצתה לשכונה, חלקה נלקח עבור מוסדות כלל-עירוניים שמעמיסים על התשתיות בשכונה אולם אינם תורמים לה באופן ישיר. ייתכן שיש כאן היבט של תופעת הנימב"י: תושבי אזור מסוים תומכים מאוד בהקמת מוסדות ציבור העלולים להוות מטרד, כל עוד זה לא לידם. ובכל זאת, בשכונה שבה מצוקת מבני הציבור והעומס על התשתיות גדולים גם כך, ייתכן שהיה צריך לחשוב פעמיים לפני הקמת המרכז דווקא כאן. במקרה הזה, כמו במקרה של ערכי הקרקע שמשכו יזמים, הנגישות היחסית של השכונה היא דווקא בעוכריה. שילוש זה צומח על מצע אספלט רענן, במקום שבו הייתה אמורה להיות ריאה ירוקה מרכזית.

הסיפור השני עוסק בבניין מגורים ברחוב ירמיהו 60, מגדל שהקומה התחתונה שלו נועדה לשמש כבית כנסת וספריה. אולם התכנון, כמו במקרים רבים אחרים, לא התחשב במשתמש העתידי. הגישה לספריה הייתה אך ורק דרך בית הכנסת, שפועל בו בית מדרש לאורך כל שעות היממה, וכך נשים לא יכלו לעבור שם. הספריה נסגרה, והשטח בסופו של דבר צורף לבית הכנסת, שהפך לכולל של תושבי חוץ. התושבים שקלו להתנגד, אבל החליטו שהם "לא יכולים לחתום נגד תורה", וכך נותרו ללא ספריה. במקום אחר המאבק הציבורי דווקא נשא פרי – שטח שיועד ללשכת רווחה עירונית הוסב לשימושים קהילתיים מקומיים.

הקרב על נחל רוממה

על כל המורכבויות שלה, רוממה מכילה גם סיפור אחד בנוסח הקלאסי של ירוק מול אפור, תושבים מול יזמים, איכות חיים מול פיתוח – סיפורו של נחל רוממה. עוד לפני שאנחנו מגיעים לשטח המריבה עצמו, אנחנו יורדים בגרם מדרגות תלול ומוזנח אל השצ"פ החמוד שמעליו. מדרגות זה אולי ירושלמי ורומנטי, אבל פחות אטרקטיבי למשפחות עם עגלות. לטענת התושבים, הייתה בעבר דרך נגישה לרדת אל השצ"פ, רק שזו גודרה ללא הסבר על ידי מוסד סמוך. גם כשיש קצת ירוק בשכונה, לא פשוט להגיע אליו.

ממרומי השצ"פ אנחנו משקיפים למטה על העמק המכונה נחל רוממה, המוקף משלושה צדדים במדרונים תלולים היורדים מהשכונה. "אין ברירה, חייבים לבנות בנחל רוממה", אמר גורם בכיר בעיריה לתושבים. התכנון הוא ל-800 יח"ד (המינימום הנדרש מבחינה כלכלית כדי לפתח את השטח על שיפועיו החדים), שייהנו מחיבור נוח לכביש בגין הסמוך וממבטיהם של תושבי השכונה הקיימים שיסתכלו עליהם ממרומים. אך חלק מן התושבים, שהתארגנו בועד פעולה למען שימור השטח הפתוח הגדול ביותר בשכונה, דורשים להקים פארק בשטח של 150 דונם שיצטרף לשצ"פים קטנים יותר שיפוזרו ברחבי השכונה. כנראה שהן התושבים והן יזמים פוטנציאליים לא מרוצים ממעמדו הנוכחי כמזבלה מאולתרת, אבל כל פתרון שלא יהיה יצטרך להתמודד עם מכשולי הטופוגרפיה והבירוקרטיה.

מסקנות

על רוממה אפשר לכתוב הררי מילים, וכמובן שארבע שעות לא מספיקות לרדת לעומקם של דברים. ובכל זאת, כמה מחשבות:

(1) תכנון זה חשוב – יער המגדלים ברוממה הוא דוגמה למה שעשוי לקרות כשנותנים לשוק לפעול את פעולתו באופן חופשי כמעט לגמרי ממעורבות ממשלתית ו/או קהילתית. מן הבחינה הכלכלית, יש כאן הצלחה: נראה כי גם היזמים וגם הקונים מרוצים. אבל חוקי הכלכלה לא מתעניינים בשאלה מי הם הקונים ומה ההשפעה ברמה השכונתית והעירונית. דרושה כאן מעורבות של נבחרי ציבור ואנשי מקצוע שרואים את האינטרס הרחב יותר לנגד עיניהם, ולחברה האזרחית יש אחריות להצביע על הקשיים והפתרונות האפשריים. בשנים הקרובות כנראה ייבנו בישראל אלפי יחידות דיור חדשות במרוץ מטורף להורדת מחירי הדיור; כאן יש לנו הוכחה שכמות אינה תמיד איכות.

(2) חשיבות התכנון הכולל – בטופס ההתנגדות הסטנדרטי להיתרי בניה של עיריית ירושלים מצוין כי "בכל הליך של בניה ייתכן ויהיה מטרד זמני, [ו]מטרד זה אינו יכול להיות מניעה לאישור בניה." זה אולי הגיוני אם מסתכלים על רמת הבניין הבודד, אבל מה קורה כששכונה שלמה הופכת לאתר בניה למשך שנים ארוכות? מיזם של פרויקט אחד קשה לדרוש לענות על הצרכים של שכונה שמכפילה את עצמה, אבל מה עם יזמים של עשרה או עשרים פרויקטים? בלי תכנון כולל – ורצוי בעל תוקף סטטוטורי – כל פרויקט מממש את "עיקרון הטרמפיסט", והתוצאה היא שכונה שנושאת על גבה את מחיר הפיתוח בלי ליהנות מהפירות.

(3) האיזון בין צרכי השכונה להיתכנות הכלכלית – בפרויקטים של פינוי-בינוי המושג המשמעותי ביותר הוא המכפיל, שמשמעו כמה דירות יש להקים בבניין החדש על כל דירה קיימת על מנת שהפרויקט יהיה רווחי עבור היזם במידה מספקת כדי שייקח את הסיכון. מנגד, יש גבול עליון לכמות יחידות הדיור שהשכונה יכולה לתמוך בהן מבחינת מבני ציבור ושטחים פתוחים, ולצורך זה יש להכין פרוגרמה לשכונות שעוברות התחדשות עירונית בדיוק כמו לשכונה חדשה. האיזון בין ההיתכנות הכלכלית לבין האפשרות לענות על צרכי השכונה הוא שאמור לייצר את כמות יחידות הדיור האידיאלית לשכונה, ומכאן כמה ניתן להוסיף אליה. מעבר לכך, כל תוספת יחידות דיור תועיל ליזמים, אך לא לשכונה ולעיר. ואם המסקנה היא שלא ניתן להוסיף בלי לשמור על איכות חיי התושבים הקיימים – אז לא מוסיפים. וכמובן – במפגש מעניין נוסף בין המציאות הכלכלית והחברתית, המכפיל הנדרש לפינוי-בינוי עשוי ליצור מבנים בגובה שכלל אינו רלוונטי בשכונות חרדיות, שתושביהן אינם משתמשים במעליות שבת ולא יעלו שמונה או עשר קומות ברגל בשבת.

(4) הצורך בחשיבה מחודשת על הליכי התכנון בערים הגדולות – ירושלים גדולה פי 20 מרמת השרון, אולם בכל אחת מהן פועלת ועדה מקומית אחת. בועדה המקומית בירושלים עולות עשרות תוכניות, ולעתים למעלה ממאה, בכל שבוע. גם ללא כל המכשולים האחרים, אין סיכוי לנבחרי הציבור להספיק להתעמק בכל התוכניות שעולות על הפרק על מורכבויותיהן. ולירושלים כמובן המורכבויות שלה. לחבר מועצה חילוני שצריך גם להתמקצע בנושא התכנון והבניה, גם לשרת את בוחריו וגם לרדת לעומקן של המורכבויות בשכונה חרדית או ערבית, אין שום סיכוי לבצע עבודה ראויה לשמה. פרופ' רוני אלנבלום, לשעבר ראש החוג לגיאוגרפיה באוניברסיטה, אמר לי פעם ש"ירושלים גדולה מדי בשביל שיהיה אפשר לתכנן אותה"; כל עוד חוקי התכנון והבניה נותנים לה מעמד שווה לזה של רמת השרון, ייתכן שהוא צודק.

(5) מורכבות התכנון והעבודה הקהילתית בחברה החרדית – בין אם זו החלוקה למגזרים וחצרות, שהופכת את הקצאת הקרקעות לצרכי ציבור לתהליך מורכב יותר מיישום פשוט של הוראות התדריך של משרד הבינוי; המבנה הפוליטי, שמחייב היכרות עם הרגישויות ויחסי הכוחות, ועבודה עם המנהיגות הרבנית ולא רק עם נבחרי הציבור; והצרכים השונים, כמו בניינים נמוכים והעדפה מסוימת לגני משחקים על פני שצ"פים – העבודה התכנונית והסוציאלית במגזר החרדי עולה כמומחיות משל עצמה, שלא ברור עד כמה הדרג הפוליטי והמקצועי מכירים בה ונכונים ללמוד אותה.

(6) חשיבות התשתית החברתית לתכנון – ראש הקליניקה האורבנית, ד"ר אמילי סילברמן, העירה במהלך הסיור שנראה כי הרבה מתפקידה של הדס כעובדת קהילתית הוא "תרגום מה שיונתן [המתכנן האורבני] אומר עבור לא-מתכננים". הפער שבין תפיסת העולם והז'רגון של אנשי המקצוע לזה של הצרכנים (גם אם אף אחד מהם לא דובר יידיש) ניכר בתחומי עיסוק רבים, אבל דווקא בתכנון חשיבות ה"תרגום" הולכת לעתים קרובות לאיבוד. המתכננים יכולים למתוח קווים על הנייר ולהקצות שטחים – אולם הם לעתים רחוקות אלה שצריכים לחיות עם ההשלכות החברתיות, הכלכליות והסביבתיות של החלטותיהם. מכאן לטעמי נובעת הרבה מחשיבות תפקידו של המתכנן האורבני במינהלים הקהילתיים, ושל ההיכרות וההעמקה של העובדים הקהילתיים בנושאי תכנון. כפי שציינה הדס, "הרבה פעמים עובדים קהילתיים מרגישים שאין להם ידע מקצועי, במיוחד מול המתכננים. אבל ככל שאני עובדת אני מבינה שבלי התיווך של העובד קהילתי, מתכננים לא ידעו לקבל את ההחלטות המקצועיות הנכונות".

 

המילה האחרונה

 

"אני רוצה [מבני ציבור ושטחים פתוחים] כמו ברחביה, שם אני עובדת... רק מה שמגיע לנו", אומרת תושבת השכונה, שנדרשה לאישור רבני על מנת להופיע בסרט, במבטא צפון-אמריקאי מורגש. בתווך שבין המחסור האובייקטיבי בשטחים פנויים, הנתק שקיים לעתים בין כיכר ספרא ורח' זכרון יעקב, והמציאות של השוק החופשי, השאלה נותרת פתוחה – איך, אם בכלל, מביאים את רחביה לרוממה? איך ניתן לגבש וליישם מודל תכנוני וחברתי המותאם לקהילה החרדית?