מודל חדש להתחדשות עירונית בלוד: בעקבות הפעילות של עמותת ג'ינדאס

ביום שישי של חודש דצמבר, כעשרים סטודנטים לתואר שני מהמכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית התארחו אצל "ג'ינדאס - העמותה להתחדשות עירונית בלוד" יחד עם צוות הקליניקה האורבנית ואנשי מקצוע המובילים את העשייה החברתית בירושלים. במהלך הסיור הם למדו אילו יתרונות יש לעמותות בתחום של התחדשות עירונית, איך פועלים לבנות יחסי אמון מול תושבים אחרי שנים של כשלי הנהגה, ואיך נראה מודל אמריקאי להתחדשות עירונית בשכונות מעורבות הכנסה, שמשלב בין דיור, מרחב ציבורי, פעילות קהילתית ומנה של אופטימיות בריאה.

>>לצפייה בסיקור בפורמט PDF

לאחר המחאה החברתית של 2011, קהילת צעירים בלוד הקימה את עמותת ג'ינדאס, במטרה להחיות את העיר ששנים של הזנחה, תכנון לקוי ושחיתות הותירו עליה את חותמם. חברי הקהילה סימנו לעצמם מספר אמצעים שיש להניע על מנת להביא להתחדשות: שימור ושיקום של העיר העתיקה והשכונות הסובבות, פיתוח התיירות המקומית, עידוד מנהיגות וחיזוק אוכלוסיית הצעירים, והאמצעי המרכזי ביותר – שיפור הדיור בעיר. אביטל בלונדר, מנכ"ל העמותה, מספרת שהבחירה בדיור כאמצעי המרכזי להתחדשות עירונית נבעה מההבנה ששינוי הדיור יביא להשפעה הגדולה ביותר על התושבים. אבל, בניגוד לפרויקטים אחרים של התחדשות עירונית, שמתמקדים בהוספת יחידות דיור או ביצירת רווח, בלוד נבחר מודל שהתמקד בהשארתם של התושבים המקומיים, בין אם הם שוכרים או בעלי דירות, במקביל למשיכתם של תושבים במעמד חברתי-כלכלי גבוה יותר. במילים אחרות, מדובר במודל שמיועד להתחדשות עירונית מעורבת-הכנסה.

כיוון שחברי העמותה לא מצאו דוגמאות למודל התחדשות עירונית שכזה בארץ, הם פנו לבחינת פרוייקטים בארצות הברית. החיפוש הביא את העמותה לאמץ את מודל של היזם האמריקאי ריצ'ארד בארון (Baron), מנכ"ל ומייסד החברה מקורמק-בארון-סאלזאר שמתמחה בפרוייקטים של בינוי מעורב הכנסה, וליבת הפעילות שלה היא בניית דירות להשכרה לטווח ארוך עבור אוכלוסיות עניות. בארון עצמו משמש כיועץ בכיר לעמותה בלוד. כך למשל, בהנחייתו הוחלט כי המימון לפרוייקט יתחלק בין שלושה מקורות: תורמים, משקיעים עסקיים ומימון ממשלתי. רוב המימון (60%) יגיע מהשוק הפרטי - יזמים שהסכימו לקחת חלק ב"הרפתקה". העמותה הצליחה לגייס 10% נוספים מתורמים, ושלושים האחוזים הנותרים צפויים להגיע מהממשלה. ההחלטה הסופית תתקבל בחודשים הקרובים, ואם הכל ימשיך כצפוי – הפרויקט בלוד צפוי להיות פיילוט ישראלי ראשון להתחדשות עירונית מסוג זה.

על מנת להוציא לפועל את המהלכים האלה, חברי ג'ינדאס שמו לעצמם ראשית לבנות אמון מול התושבים. עשורים של הבטחות כושלות מצד פוליטיקאים ועמותות השאירו את התושבים ספקניים לגבי האפשרות של שינוי בעיר. אביטל מספרת על עצמה שקיבלה את ההחלטה לעבור ללוד מסיבות אידיאולוגיות, במסגרת הפעילות שלה בקהילת צעירים משימתית: "המעבר ללוד היה דרך לבנות אמון מול התושבים" היא מספרת "זו היתה הדרך שלי לשדר לתושבים ש'אנחנו באותה סירה'". מיד לאחר המעבר, החלה להפגש "עם כל מי שההסכים", וכאשר ג'ינדאס החליטו למקד את הפרויקט הראשון ברמת אשכול יזמה יחד עם העובדים הקהילתיים במתנ"ס המקומי תהליך מיפוי צרכים אינטנסיבי שכלל למעלה מ-200 משקי בית (כ-16% ממשקי הבית בשכונה) כדרך נוספת לערב את התושבים בשינוי ולכונן שותפויות. 

הסיור נפתח ברקע היסטורי על לוד, שנועד להעניק הקשר ומשמעות למאמצים העכשוויים. רבים לא יודעים זאת, אך לוד נחשבת לאחת הערים העתיקות בארץ והקמתה מתוארכת ללפני כ-8,000 שנה. מהעת החדשה ועד 48' היתה עיר מוסלמית ברובה (אם כי בעלת חשיבות לשלושת הדתות המונותאיסטיות), עם כ-40 אלף תושבים שחיו בצפיפות גבוהה על שטח של כעשרים אחוז משטחה כיום (כ-2,400 דונם). בתקופה ההיא, לוד הייתה מרכז תעשיית שמן הזית בישראל, ואיכות החיים בה הייתה גבוהה יחסית, עם אוכלוסיה במצב סוציו אקונומי בינוני ומעלה. לאחר המלחמה חלו שינויים רבים, החשוב בהם הוא ההגירה האדירה מהעיר: לאחר תום הקרבות, רק אלף תושבים נשארו בעיר. בשנים לאחר מכן ההנהגה היהודית הרסה מבנים היסטוריים רבים, בין אם משום שלא מצאה בהם ערך ובין אם משום שחששה שבעליהם הקודמים ישובו לתבוע עליהם בעלות.

באופן אופייני לתקופה, לאחר 48' מדינת ישראל הצעירה שיכנה בלוד תושבים יהודיים, במעברות ובמגורים זמניים. מפעל השיכון תוגבר בשנות השישים, עם הקמתם של שיכוני הדיור הציבורי בעיר. כיום לוד מונה כ-87 אלף תושבים, כ-70% יהודים ו-30% ערבים. אך ההסתכלות על היחס בין יהודים וערבים אינה מציירת תמונה מלאה. בפועל, תושביה היהודים של לוד מגיעים מ-101 מדינות בעולם, והערבים משתייכים למספר קבוצות שונות, ביניהן גם בדואים, פלסטינים מעזה וערבים נוצרים. בניגוד לירושלים, בה קיימת הפרדה ברורה יחסית בין השכונות היהודיות לערביות, לוד היא עיר מעורבת באמת, בה יהודים וערבים חיים זה לצד זה, באותן שכונות ובאותם בניינים. עם זאת, מוקדם להציג את לוד כמרחב פסטורלי של דו קיום: מנקודת המבט של התושבים קיים מתח רב, חברתי ופוליטי, בין יהודים וערבים בעיר, ולעיתים קרובות הוא מועצם על ידי העוני הקשה בו מצויים רבים מהם.

שנות השמונים היו שנות קריסתה הכלכלית של לוד, מהם עדיין לא התאוששה. האוכלוסיות החזקות שגרו בה עד אז, החלו בשנות התשעים לעבר לפרברים החדשים של מודיעין ושוהם. לוד, מצדה, נכנסה לשרשרת של כשלי ניהול, פרשות שחיתות וקשיי משילות, עד שמונתה לה ועדה קרואה.

מתחילים מחדש: שוק הלילה בחאן ההיסטורי ושיקומו של המרכז הקהילתי

הסיור התמקד בשכונת רמת אשכול, בה ג'ינדאס בחרה להניע את תהליך ההתחדשות. השכונה מונה כ-8,000 תושבים, רובם במצב חברתי-כלכלי נמוך מאוד. בניגוד להרכב התושבים בלוד, ברמת אשכול 70% מהתושבים ערביים. עם זאת, גם כאן הדיכוטומיה הדתית-לאומית רחוקה מלספר את הסיפור במלואו. תושביה הערבים של רמת אשכול כוללים רוב של משפחות מוסלמיות ותיקות ומבוססות יחסית, מיעוט נוצרי המתגורר בעיר מאות שנים ומיעוט של מוסלמים מרצועת עזה, אשר שוכנו בעיר על ידי המדינה לאחר ששיתפו פעולה עם השלטון הישראלי, אך לא זכו לסיוע בקליטה. בקרב היהודים הרכב התושבים גם כן רחוק מלהיות הומוגני, עם אוכלוסיות חלשות כמו קשישים עריריים, יוצאי בריה"מ וצפון אפריקה וקהילה קטנה של אימהות חד הוריות יוצאות אתיופיה שנודו מקהילותיהן. לצד אלה, פועל בשכונה בעשור האחרון חברי גרעין תורני. במהלך דבריה, אביטל מציגה את רמת אשכול כ"חבית נפץ חברתית": שסעים פוליטיים וחברתיים מלובים על ידי קושי כלכלי חמור. "מדובר בשוליים של החברה הישראלית. כ-90% מהתושבים לא סיימו 12 שנות לימוד, ומרבית הנשים בשכונה לא יודעות עברית, יהודיות וערביות כאחת".

התחנה הראשונה בסיור היא חאן חילו, מתחם מהמאה ה-12 אשר שימש בעבר כשוק. בפעם הראשונה שג'ינדאס יזמה שוק לילה בחאן, כאלפיים מבקרים, יהודים וערבים, הגיעו לאירוע. בעקבות ההצלחה, העירייה ושבעה ארגונים נוספים חברו לג'ינדאס ומפיקים מדי חודשיים את השוק, שבתורו מראה עליה קבועה במספר המבקרים. לאירוע האחרון כבר הגיעו כ-5,000 מבקרים וכשלושים עסקים הגיעו למכור את מרכולתם. שוק הלילה הפך לאירוע הגדול בשנה בלוד, שני רק לאירועי יום העצמאות. כיום ג'ינדאס מקדמת מול העירייה את שיפור התשתיות סביבו, כך שהחאן יכול לארח כמות גדולה יותר של אנשים ועסקים לאורך השנה.

מוקד נוסף שג'ינדאס זיהתה כעוגן לשינוי הוא מתנ"ס שיקגו, אשר שימש בעברו כמוקד עליה-לרגל ארצי לאנשי חינוך. בעקבות הקשיים הכלכליים של עיריית לוד בשנות השמונים, היא חדלה להעביר לו מימון והוא סגר את דלתותיו. מספר שנים לאחר מכן, גרעין תורני מהימין החל להפעיל אותו עצמאית, עבור יהודים בלבד. לפני ארבע שנים מדיניות זו עלתה לכותרת כאשר תושבים ערבים ויהודים התלוננו על אפלייה, ור' הועדה הקרואה שמונתה ללוד – מאיר ניצן – הורה לפתוח את המתנ"ס גם לתושבים לא-יהודים. כיום ג'ינדאס, אשר מממנת כמחצית מעלות ההעסקה של העובדים, פועלת להחיות אותו כמוקד קהילתי לערבים וליהודים. עם זאת, בפועל עדיין מרבית הפעילות בו מופרדת, בין אם מסיבות לוגיסטיות של שפה או בשל המתח בין התושבים.

רמת אשכול: פרויקט ניסיוני לפינוי בינוי עם אג'נדה חברתית

סיימנו את הסיור במתחם בו עתידה העמותה להוציא לפועל פרויקט 'בינוי-פינוי-פינוי' על מנת לקדם התחדשות עירונית בעיר. בניגוד לרוב הערים במרכז הארץ, לוד כוללת שני תנאי בסיס מעולים להתחדשות עירונית: קיים בה בינוי בצפיפות נמוכה מאוד ויש בבעלותה עתודות קרקע כה רבות, עד ש-80% משטחה הוא פתוח. תנאים אלה מאפשרים לעמותת ג'ינדאס לקדם אופציה של בינוי-פינוי-בינוי - בו הדיירים עוברים למגורים חדשים לפני הריסת הבניין - וכך לחסוך את עלויות שיכון התושבים בדיור זמני ולהגיע לשלב הבינוי בזמן קצר יחסית. התכנית ברמת אשכול חלה על כ-130 דונם. את 128 דירות השיכון הישנות הקיימות כיום יחליפו 550 דירות חדשות, ולהן יתווספו שני גני ילדים, מרכז אמנות ותרבות ופארק עירוני. עלות הפרויקט המוערכת היא כ-400 מיליון שקל, הכוללים גם שיפוץ של המתנ"ס השכונתי והפעלת תכנית תעסוקה לתושבי העיר.

לפי המודל שג'ינדאס מפעילים בייעוצו של ריצ'ארד בארון, כל המשפחות במתחם יקבלו את אותם שירותים, אך גובה שכר הדירה שישלמו ישתנה לפי מפתח הכנסה. איכות הבנייה ורמת הגימור הגבוהה וכן השקעה בשיפוץ ובניה של מוסדות הציבור – ובמיוחד מוסדות החינוך והמרכז הקהילתי – הם חשובים במיוחד על מנת שהמודל יצליח למשוך אוכלוסיות חזקות ולהשאיר את התושבים המקוריים.

בהנחה שתקצוב הממשלה יתקבל כמצופה והמימון לפרוייקט יושלם, ג'ינדאס עתידה להפוך לחברת ניהול ותחזוקה עבור הבניינים החדשים. בניגוד לדרך הפעולה הרגילה של עמותות בארץ, המטרה שלה היא להפוך בעצמה לגוף יזמי, דרך שותפות עם גופים עסקיים. היתרון של עמותות, אביטל מסבירה, הוא היכולת של עמותה לגייס מימון ממשלתי ותרומות לקידום פרוייקטים עם אג'נדה חברתית,  ולרתום את התושבים למאמץ למנף את שיפור הדיור לשינוי אמיתי. עד כה, באופן מעט משונה, דווקא החדשנות של הפרוייקט עבדה לרעתו, ואביטל מספרת כי "לאנשים היה קשה לדמיין איך פרוייקט כזה יכול להצליח בישראל ונוצר קושי לרתום אנשי מקצוע". כדי להמחיש את התהליך למשקיעים, ג'ינדאס יזמה משלחת לארה"ב שכללה נציגים של עיריית לוד ללמוד מהפרויקטים שהצליחו שם. לטענתה, הדבר חולל שינוי דרמטי ביחסים בין הרשויות והעמותה "היום הם רואים בפרויקט יוזמה אסטרטגית, והחברה הכלכלית הפכה לשותפה מרכזית".

חלק מהמשתתפים מאתגרים את אביטל, ותוהים אם היתה התנגדות לפרויקט. "כשחושבים על התכנית, צריך לחשוב על החוק המוכר של 80/20. הטרגדיה שלנו כחברה היא שעל 80% מהדברים אנחנו מסכימים, אבל תמיד מתרכזים ב-20% עליהם אנחנו חלוקים. עבורנו, המפתח לשינוי הוא לבחור כל יום מחדש ללכת בכח על השמונים אחוז. יש לנו היום שני שותפים מרכזיים. הראשונה היא פאתן אלזינאתי, תושבת שמנהלת את המתנ"ס, אותו מתנ"ס שבמשך שנים הופעל על ידי הגרעין התורני שסרב לשרת ערבים. השני הוא אהרון אטיאס, מנכ"ל העירייה שהקים את הגרעין התורני, ויוסי הרוש – סגן ראש העיר ומחזיק תיק החינוך שעומד בראש סניף הבית היהודי של לוד. בסוף, מה שמכריע הוא היחסים בין האנשים, לא הפוליטיקה".

אביטל הצליחה להדביק רבים מהמשתתפים באופטימיות בה היא רואה את עתידן של רמת אשכול ולוד. ארבל אלטשולר, סטודנט לתואר במכון ללימודים עירוניים ואזוריים באוניברסיטה העברית העיר כי בעיניו ייחודה של התכנית, הוא בכך שהיא שואפת לתת מענה לבעיות הדיירים הקיימים, ומרחיבה את האחריות של היזמים לתחומים שלרוב לא זוכים למענה: פיתוח המרחב הציבורי, הפעלת מוסדות הקהילה ואפילו דאגה לדיירים המתגוררים באזורים שלא צפויים לעבור התחדשות בעתיד הקרוב. "פינוי-בינוי הוא פעולה שיכולה להיות אגרסיבית" הוא מסכם "היא יכולה לערער את חיי התושבים לא רק בבניין, אלא בשכונה. בשכונת מצוקה, הדבר משמעותי פי כמה".

>> לקריאה נוספת על עמותת ג'ינדאס- העמותה להתחדשות אורבאנית בלוד

>> לסדרת כתבות בעקבות תהליך ההתמחות של טל אסלטר במק'ורמק-בארון-סאלזאר

>> לצפייה בתכנית התיעודית של HOT "לוד: בין ייאוש לתקווה"