האסיפה השנתית של מרחב: הישן מול החדש

Credit: Alban Lecuyer

ביום רביעי חמים של חודש יולי נערכה האסיפה השנתית הכללית של עמותת "מרחב", העשירית במספר, תחת הכותרת "ישן מול חדש – דילמות בפיתוח ותכנון עירוני". נשות ואנשי מקצוע, סטודנטים אופטימיים וגם סתם בעלי עניין תפסו את מושבם זה לצד זה כדי להמשיך את מורשתה של ג'יין ג'ייקובס ולתמוך במרחב הרעיוני שהתעצב בין חסידי הניו אורבניזם, הצמיחה החכמה והעירוניות בת הקיימא. ח"כ תמר זנדברג אמנם לא הגיעה כמובטח, אבל נדמה שמשהו מרוח האקטיביזם שניסתה להביא לאירוע השקת השדולה לעירוניות בתחילת החודש ריחף בחלל האוויר: כל הדוברים נשאו עמם תווית חגיגית של פעילים חברתיים, כאלה המעוניינים או אחראיים על השינוי החברתי שיכולה לחולל מהפכה עירוניות אמתית.

ראשון עלה לבמה גלב קלמפרט, עמית מכון מילקן בעמותת "מרחב", שביצע יחד עם רן חקלאי סקר של עלות ההקמה והתפעול של תשתיות בבנייה חדשה למגורים בשולי העיר לעומת בנייה למגורים במרקם הקיים כחלק מהתחדשות עירונית. חלק מכם אולי נתקלו בכתבות שפורסמו בגלובס וב-theMarker בנושא שביקשו להילחם בתכניות הדיור של האוצר בכלי נשק היחיד שהם מבינים – מספרים. ניתן לראות במחקר התגשמות משאלת לבם של תומכי "מרחב" באשר הם: ממצאי המחקר מראים כי העירוניות המסורתית אינה רק חברתית או צודקת יותר (שיקולים בעלי ערך בפני עצמם), אלא גם משתלמת יותר עבור הרשויות המקומיות וחברות התשתית, ולכן בעקיפין עבור ציבור משלמי המסים. ממצאי המחקר מצאו הבדל של מאות אחוזים בהשקעה הכספית הכרוכה בבניה חדשה בפאתי העיר, לעומת בניה בתוך המרקם העירוני. זאת לצד יתרונות מוכרים יותר הכוללים שימוש מחדש במוסדות חינוך הנמצאים בתת שימוש במרקם העירוני המזדקן לעומת שכונות חדשות הנוטות למשוך משפחות צעירות. המחקר אינו לוקח בחשבון משתנים כגון עלות הוספת חניות לבניה במרקם העיר הוותיק מתוך טענה כי ניתן להישען על פוטנציאל של מערכות הסעת המונים באזורים אלה. עם זאת, נוכח פתרונות יקרים המוצעים כיום כגון חנייה תת קרקעית, יש לכך השפעה על דיוק הממצאים.

מחקרו של הצוות, אשר אמור להתפרסם בעוד כחודש באתר של "מרחב", ממשיך וחוקר כיצד אפשר ליצור תנאי וודאות עבור יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית. מן הדוגמאות המעניינות שעלו מהעולם (לשם שינוי לא רק מארה"ב אלא גם ממדינות כגון ג'מייקה): הכרזה של העירייה על אזורי מימון באמצעות מסים (TIF), חברת ניהול אזורי מסחר (כגון החברה המנהלת של ברייאנט פארק בניו יורק או "עדן" הירושלמית האחראית על מרכז ירושלים), הטבות מס לטובת עירוב שימושים ופונקציה של ניוד ומסחר בזכויות בניה אשר נכנסה לאחרונה, אמנם באופן מוגבל, לתיקון השלישי של תמ"א 38.

בארץ ממשיכים לתכנן מחלפים ושכונות חדשות

את האופטימיות ותחושת צדקת הדרך המאפיינת את חסידי העירוניות הצליח להפר במידת מה מהנדס עיריית קריית גת, משה יצחק, שהציג את תכנית המתאר של העיר, המפותחת בימים אלה במימון משרד הפנים. בתחושת צדקת דרך מתריסה ומאתגרת משל עצמו, המהנדס עמד מול קהל של חסידי התחדשות עירונית והציג להם תכניות שהושגו כחלק מהסכם גג בין העירייה, ממ"י ומשרדי הממשלה, על מנת להוסיף יחידות דיור לעיר, אשר לטענתו מפסידה אוכלוסייה אפשרית לטובת ערי הסביבה בהיעדר היצע. התכניות, נכון להיום, כוללות הקמה של שני מחלפים יקרים, הוספת יח"ד בשולי עיר (אותם שולי העיר שהציג קלמפרט רק רגע לפני כן כאסון כלכלי וחברתי) ובניית מגדלים של 32 קומות בעיר שעד כה ידעה בניינים בודדים של 12 קומות בלבד. שיא חוסר הרגישות, כמדומני, היה להתגאות ב-1500 המכוניות שאינטל מכניסה ומוציאה מדי יום בפני קהל שבימים כסדרם מתגייס לשמש כתצפיתן של אכיפת נת"צ בקו המכין החדש של גוש דן, בהתנדבות.

ואולם, משסיימנו לנוע בחוסר נוחות בכיסאות הגיעו מספר בשורות. המעניינת בהן הייתה הכנסת מנגנון של "חדש מול ישן" לפיו על כל דירה הנבנית בשולי העיר תחת מנגנון "בנה ביתך" היזם יעביר 25 אלף ₪ לעירייה לטובת פרויקטים של שיפוץ העיר הוותיקה, ובכלל זאת תחזוקת רחובות, תאורה, בניית מוסדות וכדומה. בחישוב של מכסת הדירות האפשרית לבניה, המהלך יכול להניב מיליארד שקלים להתחדשות עירונית, סכום מכובד לכל הדעות. עם זאת, יש בכך שמדובר במס קבוע לתמרץ בניה של דירות גדולות יותר, אשר יניבו פחות רווחים למרקם הוותיק. בנוסף, מחנה העירוניות בכנס טען כי נוכח ממצאים כגון אלה של קלמפרט היתה העירייה צריכה לדרוש מס גבוה יותר, או לכל הפחות להמיר את הצמדת המס למטר מרובע ולא ליחידת הדיור כולה, על מנת למנוע את ההטיה. המהנדס התעקש לדקדק בקשיים העומדים בפני התחדשות בקריית גת, כגון הקושי להפוך פרויקטים של תמ"א 38 בעיר למשתלמים ליזם והעובדה שחניה צמודה, מחלפים ומגדלים הם עדיין גורמי משיכה משמעותיים עבור הישראלים. על אף שהסכים להיענות לבקשת הקהל להיוועץ בעמותה על מנת ליצור מרחב עירוני בשכונות החדשות, המרחק בין השפה העירונית לזו הממשלתית נראה גדול מכדי גישור. חמור מכך, נראה כאילו הגרוע מכל מתממש – אף אחד מהרעיונות היפים של העירוניות החדשה לא יגיעו לידי מימוש במצב הנוכחי (ולא רק בגלל שהבניה בהקפאה בזמן מלחמה).

חדוות יצירה: "הבניין" בנאנט 

רגע לפני שנואשנו, הגיע האדריכל זוהר אלטמן (אלטמן-בושן אדריכלים) להציג פרויקט שיתוף ציבור שערך במסגרת יוזמה של עמותת הדיור הציבורי הצרפתי בעיר נאנט שנעשתה בתמיכת העירייה וממשלת צרפת. הפרויקט, "אניית מגורים" של שנות השישים שלא הייתה מביישת את מיטב התוצר של הפריפריה הישראלית,  מתפרש על אורך שווה ערך ל-18 בניינים וכולל 250 דירות בתמהיל של 2-3 חדרים. עם הזמן הפך המבנה למאורת סמים מוזנחת ועמד בפני תפוסה מידלדלת של שני שליש מהדירות. ההרצאה עצמה נסובה סביב התהליך, ולא התוצאה, אשר כלל גיוס תמיכה מצד גופים רבים. ראש העיר הצטרף לפרויקט בקלות יחסית מתוך הגיון פוליטי על פיו "במקום לדפוק על דלתותיהם של 1000 אנשים עשירים בבתים פרטיים, יכול היה לשכנע 1000 דיירים עניים במכה אחת". אולם, את הדיירים עצמם ואת חברת הדיור המממנת היו מעט יותר קשה לשכנע.

האמצעי המעניין ואולי האפקטיבי ביותר לשם כך היה החדשנות הדיגיטלית, אשר מלכתחילה השיגה לחברה את הזכייה במכרז: למרות שלא היה להם ניסיון בדיור ציבורי, החברה מפעילה מודל דיגיטלי המאפשר לחלוק מידע תלת ממדי על הבניין בין אנשי המקצוע השונים ולאפשר שקיפות בתכנון. אותה חדשנות טכנולוגית שימשה את החברה להמחיש עבור הדיירים את תלונותיהם על הדיור או את האלטרנטיבות לגבי הפרויקט. למשל, כאשר רצו הדיירים להרוס את הבניין כליל, תמונת המחשה של פיצוץ הבניין עוררה רגשות של צער שהורידו את ההצעה מהשולחן. ברוח דומה, כאשר האדריכלים הבינו שהסכום שהוקצב על ידי חברת הדיור לפרויקט מספיק רק כדי לצבוע את הבניין ולערוך תיקונים שטחיים, יצר המשרד הדמיה איכותית של מודעת פרסום "לפני ואחרי" המציגה את הבניין בדיוק באותו המצב. באופן מפתיע, ההדמיה הצליחה לשכנע את המממנים להגדיל את התקציב. בסופו של יום, החדשנות וההקשבה לדיירים, אשר הרחיקה לכת עד כדי כך שהפרויקט איתר חנות טפטים שתוכל להעניק לאשה מבוגרת דירה זהה לחלוטין לזו שהייתה לה בפרויקט לזמן השיפוצים, הם שהביאו לשיתוף פעולה בין כל הצדדים ולהוצאת הפרויקט לפועל.

כאשר ניסיתי להבין מה היה כל כך שונה בין המפגש של מרחב ובין המפגש של השקת השדולה העירונית בכנסת שנערכה בתחילת החודש בהנחיית ח"כ זנדברג עלה בדעתי שהמפגש הנוכחי כלל חדוות יצירה מהסוג שנעדר מהשדולה כמעט כליל נוכח האווירה הביורוקרטית המדכדכת, גם אם מובנית, בה נתקלה. על אף ששמחתי ש"מרחב" לא נפלה במלכודת של להטיף למקהלה, והזמינה את מהנדס עיריית קריית גת להציג את השיקולים והתהליכים המתרחשים בהובלת המדינה, נראה לי שהייתה זו בחירה נבונה להקדיש את חלקו הארי של הערב להרצאות אקטיביות בנוגע לכלים העומדים לשימושו של מחנה העירוניות, מתוך הנחה שמתנגדים ישנם מספיק. כאשר הממשלה מעבירה הילוך בנושא הדיור בכלל הארץ ומתיימרת לענות על קריטריונים של עירוניות באמצעות בניית מגדלים, תפקידה של "מרחב" הוא לעצב את החזון ולהפיץ את הבשורה הרחק מהנוחות של המשרדים בתל אביב. כבר היום היא עושה זאת בערים כגון אשקלון, קריית שמונה וראשון לציון. הכנס הבא צפוי להתקיים בלוד, העומדת בפני שלב מכריע של התחדשות שיקבע את עתידה העירוני. 

דימוי: Alban Lecuyer

 

הילה בר-נר היא בוגרת תואר ראשון בתכנית "אמירים" ובמדע המדינה באוניברסיטה העברית וכיום נמצאת במהלך לימודיה לתואר שני בגיאוגרפיה עם התמחות בתכנון ערים. עובדת כעוזרת מחקר בבית הספר למדיניות ציבורית וממשל ע"ש פדרמן.